Huis kopen in Polen als Nederlander: stap voor stap

Mag je als Nederlander een huis kopen in Polen?

Voor een huis of appartement heb je geen vergunning nodig. Wie de nationaliteit heeft van een EU- of EER-land, hoeft niets te vragen. Ook niet aan het Poolse ministerie van Binnenlandse Zaken. Dat staat op het overheidsportaal biznes.gov.pl.

Deze pagina gaat over een woning, niet over landbouw- of bosgrond.

Begin bij het kadasterboek

Poolse woningen worden bijgehouden in een kadasterboek, de księga wieczysta. De inhoud is openbaar en gratis online te lezen via ekw.ms.gov.pl, zonder account.

Je hebt alleen het KW-nummer nodig. Dat bestaat uit een rechtbankcode, acht cijfers en een controlecijfer. Bijvoorbeeld WA1M/00123456/7.

Vraag de verkoper of de makelaar om dat nummer. Je leest wie er als eigenaar staat, welke hypotheken erop rusten en welke vorderingen zijn ingeschreven. Zonder nummer valt er online niets na te trekken.

Het voorcontract: notarieel of onderhands

Zit er tijd tussen de afspraak en de akte, dan overbrug je die met een voorovereenkomst. In Polen heet dat een umowa przedwstępna. Onderhands tekenen mag.

Toch scheelt de keuze veel. Bij een notariële voorovereenkomst kun je via de rechter afdwingen dat de verkoper levert. Blijft de afspraak onderhands, dan kun je levering niet afdwingen en houd je alleen recht op schadevergoeding.

Een notariële voorovereenkomst kun je bovendien laten inschrijven in het kadasterboek, bij de rechten en vorderingen. Jouw aanspraak werkt dan ook tegen rechten die daarna aan derden worden gegeven. De verkoper kan hetzelfde huis niet ongestraft twee keer verkopen. Die inschrijving kost 150 zł.

Zadatek of zaliczka: een woord, dubbel geld

In het contract staat een term die bepaalt wat er met je aanbetaling gebeurt. Zadatek en zaliczka lijken op elkaar en werken tegengesteld.

Bij een zadatek ben je het bedrag kwijt als jij afhaakt. Trekt de verkoper zich terug, dan betaalt hij het dubbele. Een zaliczka komt bij niet-doorgaan altijd retour, ongeacht wie de koop laat klappen.

Op een aanbetaling van 25.000 zł zijn er dus drie uitkomsten. Niets terug, 25.000 zł terug, of 50.000 zł terug.

De dubbele teruggave geldt niet altijd. Beëindigen partijen de afspraak samen, dan gaat een zadatek nominaal terug.

Wat betaal je aan belasting?

Bij een bestaande woning betaal je 2% overdrachtsbelasting over de marktwaarde. Die heet PCC, voluit podatek od czynności cywilnoprawnych. De rekening is voor de koper.

Zelf aangifte doen hoeft niet. De notaris int het bedrag op de dag van de akte en draagt het af.

Sinds 2023 bestaat er een vrijstelling voor wie zijn eerste woning koopt. Volgens het Poolse ministerie van Financiën telt woningbezit buiten Polen daarin mee. Een Nederlander met een koophuis komt er volgens dat standpunt niet voor in aanmerking.

Dat scheelt 10.000 zł bij een woning van 500.000 zł. Welk tarief wordt ingehouden, beoordeelt de notaris.

Nieuwbouw van een ontwikkelaar loopt anders. Daar geldt geen PCC maar btw, verwerkt in de vraagprijs.

Bij de notaris: akte, tolk en volmacht

Vastgoed wordt in Polen alleen bij notariële akte overgedragen. Een onderhands koopcontract levert je geen eigendom op.

Het tarief van de notaris is niet vrij. Een regeling van het Poolse ministerie van Justitie stelt maxima vast. Lager mag, hoger niet.

Bij 500.000 zł is dat maximum 1.010 zł plus 0,4% over het deel boven 60.000 zł, dus 2.770 zł. Daar komt 23% btw bovenop.

De akte wordt in het Pools opgesteld. Spreek je die taal niet, dan schakelt de notaris een beëdigd tolk in.

Kun je er niet bij zijn, dan werkt een volmacht. Die moet notarieel zijn, want hij volgt de vorm van de handeling. Geef je hem in Nederland af, dan hoort er een apostille bij plus een beëdigde vertaling. Bij de Poolse consul is dat niet nodig.

Voor het geld bestaat het notariële depot. De notaris houdt het koopbedrag onder zich en keert pas uit als beide partijen hun afspraken zijn nagekomen. De vergoeding daarvoor is de helft van datzelfde maximum, berekend over het bedrag dat in bewaring gaat.

Wat de notaris van je vraagt als je getrouwd bent

Ben je getrouwd, dan wil de notaris weten wanneer en waar het huwelijk is gesloten en welk huwelijksvermogensrecht geldt. Dat bepaalt of je alleen koopt of samen, en in welk vermogen het huis valt.

Reken erop dat hij de huwelijksakte vraagt, en bij huwelijkse voorwaarden ook die, met beëdigde Poolse vertalingen erbij. Stuur je gegevens daarom ruim vóór de afspraak op in plaats van op de dag zelf, anders schuift de akte op.

Na de akte: inschrijving en het IN-1-formulier

De notaris dient het verzoek tot inschrijving in het kadasterboek zelf in. Het griffierecht daarvoor is 200 zł.

Bij een woning met een kadasterboek ben je eigenaar vanaf de akte. De inschrijving legt dat vast, maar bepaalt het niet.

Op die inschrijving staat geen wettelijke termijn. De wachttijd verschilt per rechtbank, van enkele weken tot meerdere maanden.

Binnen veertien dagen na aankoop gaat er een formulier IN-1 naar de gemeente. Dat is de grondslag voor de onroerendezaakbelasting, de podatek od nieruchomości.

Wat wij ter plekke voor je nakijken

Wij wonen in Polen en spreken Nederlands. We hebben geen eigen aanbod en verdienen niets aan de verkopende kant. Bij een woning die jij op het oog hebt gaan we er fysiek naartoe, lezen we het kadasterboek en trekken we na wie de verkoper werkelijk is. Wat zo’n woning in totaal gaat kosten, koopsom, opknappen en jaarlasten bij elkaar, staat op wat kost een huis in Polen. Onze werkwijze staat op de homepage.

Hoofdlijnen op basis van openbare Poolse bronnen: biznes.gov.pl, gov.pl, Prawo.pl, de wet op de griffierechten en de regeling maximumtarieven van het ministerie van Justitie. Bijgewerkt augustus 2026. Dit is geen juridisch of fiscaal advies.

Een huis op het oog?

Stuur de link naar de advertentie of beschrijf wat je zoekt. Je krijgt binnen twee werkdagen antwoord van iemand die het gebied kent.

Of mail rechtstreeks naar info@huiskopeninpolen.nl.